Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Anahtar Teslim Edilinceye Kadar Kira Bedellerini Ödeme Yükümlülüğünün Devam Ettiğine Hükmetti- 26/01/2024

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2017/6-2619

K. 2021/1683

T. 14.12.2021

• İTİRAZIN İPTALİ ( Davalılar Kiralananın Tahliye Edildiğini Bir Başka Anlatımla Kiralananın Anahtarının Davacıya Teslim Edildiğini Kanıtlayamadığından İcra Takibine Dayanak Olarak Gösterilen Kira Sözleşmesi Uyarınca Davacının Kiraya Veren Asıl Davada Davalının Kiracı ve Birleşen Davada Davalının İse Kefil Sıfatı İle Sözleşmenin Tarafı Olduklarının Kabulü Gerekip Anahtar Teslim Edilmediği Sürece Kiracının Kira Bedellerini Ödemek de Dahil Olmak Üzere Sözleşmeden Kaynaklanan Yükümlülüklerinin Devam Edeceği/Mahkemece İşin Esasına Girilerek Karar Verilmesi Gereği )

• KİRALANIN TAHLİYESİ ( İtirazın İptali - Kiralananın Tahliye Edildiğinin Kabul Edilebilmesi İçin Kiralananın Fiilen Boşaltılması Yeterli Olmayıp Anahtarın da Kiralayana Teslim Edilmesi Gerektiği )

• ANAHTAR TESLİM ( İtirazın İptali - Kiralananın Tahliye Edildiğinin Kabul Edilebilmesi İçin Kiralananın Fiilen Boşaltılması Yeterli Olmayıp Anahtarın da Kiralayana Teslim Edilmesi Gerektiği/Davalılar Kiralananın Tahliye Edildiğini Bir Başka Anlatımla Kiralananın Anahtarının Davacıya Teslim Edildiğini Kanıtlayamadığından İcra Takibine Dayanak Olarak Gösterilen Kira Sözleşmesi Uyarınca Anahtar Teslim Edilmediği Sürece Kiracının Kira Bedellerini Ödemek de Dahil Olmak Üzere Sözleşmeden Kaynaklanan Yükümlülüklerinin Devam Edeceği )

2004/m.67

ÖZET : Asıl ve birleşen dava itirazın iptali istemine ilişkindir.

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, icra takibine konu kira sözleşme uyarınca davacının kiraya veren, asıl davada davalının kiracı ve birleşen dosyada davalının ise kefil sıfatı ile sözleşmenin tarafı olup olmadıkları, buradan varılacak sonuca göre asıl ve birleşen dava yönünden işin esasına girilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir, anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Davalılar kiralananın tahliye edildiğini bir başka anlatımla kiralananın anahtarının davacıya teslim edildiğini kanıtlayamamışlardır. Bu nedenle icra takibine dayanak olarak gösterilen 01.05.2008 tarihli kira sözleşmesi uyarınca davacının kiraya veren, asıl davada davalının kiracı ve birleşen davada davalının ise kefil sıfatı ile sözleşmenin tarafı olduklarının kabulü gerekir. Bu durumda anahtar teslim edilmediği sürece kiracının, kira bedellerini ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. O hâlde mahkemece, asıl ve birleşen dava yönünden işin esasına girilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekmektedir.

DAVA : 1. Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Antalya 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen asıl ve birleşen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay ( Kapatılan ) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

KARAR : I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Asıl davada davacı vekili; davalının borcundan dolayı Antalya 4. İcra Müdürlüğünün 2013/1909 E. sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, davalı borçlunun takibe itiraz ettiğini, davalının müvekkiline ait taşınmazda kiracılıktan doğan borcunun bulunduğunu, aynı borç için Antalya 1. İcra Müdürlüğünün 2009/15718 ( doğrusu 2009/15719 ) E. sayılı dosyası ile icra takibi yapıldığını, davalının itirazı üzerine Antalya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010/1643 E. sayılı dosyasında davacının taraf ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddedildiğini, bu takipte davalıya yapılan tebligat tarihinin ( 07.10.2010 ) temerrüt tarihi olduğunu ileri sürerek itirazın iptali ile borçlunun asıl alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatı ödemesine karar verilmesini talep etmiştir.

5. Birleşen davada davacı vekili; davalı M. A. aleyhine müvekkiline olan borcundan dolayı Antalya 4. İcra Müdürlüğünün 2013/1909 E. sayılı dosyası ile icra takibi başlattıklarını, davalının itirazı üzerine takibin durdurulduğunu, davalının müvekkiline ait taşınmazda kiracının kefilliğinden doğan borcunun olduğunu, aynı borç için Antalya 1. İcra Müdürlüğünün 2009/15718 ( doğrusu 2009/15719 ) E. sayılı dosyası ile icra takibi yapıldığını, bu takibe itiraz olmadığını ve kesinleştiğini ancak diğer borçlu A. K.'in itirazı üzerine Antalya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010/1643 E. sayılı dosyasında davacının taraf ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddedildiğini, bu nedenle her iki borçlu aleyhine Antalya 4. İcra Müdürlüğünün 2013/1909 E. sayılı dosyası ile takip yapıldığını, borçlu A. K.in itirazı üzerine Mahkemenin 2013/995 E. sayılı dosyası üzerinden itirazın iptali davası açıldığını, her iki davanın birleştirilmesi gerektiğini belirterek Mahkemenin 2013/995 E. sayılı davası ile iş bu davanın birleştirilmesine, davanın kabulüyle davalının itirazının iptaline, davalının asıl alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

6. Asıl davada davalı A. K. vekili; davacının Antalya 1. İcra Müdürlüğünün 2009/15718 E. sayılı dosyasında mevcut 01.08.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazı M. A.'a kiraya verdiğinin anlaşıldığını, davaya konu Antalya 4. İcra Müdürlüğünün 2013/1909 E. sayılı dosyasına sunulan 01.05.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin kiracısının müvekkili, kefilinin ise M. A. olduğunu, her iki sözleşmede de kiralananın adresi Uncalı Mah. 22. Cad. F Blok 63/1 Antalya olup, sadece site isimlerinin farklı olduğunu, haricen edindikleri bilgiye göre taşınmazın bulunduğu sitenin adının “Çile Sitesi” iken “Seda Sitesi” olarak değiştirildiğini, aynı taşınmaz hakkında iki ayrı sözleşmenin olduğunu, davacının Antalya 1. İcra Müdürlüğünün 2009/15718 E. sayılı dosyasında borçlu bulunan M. A.'tan sözde alacağını tahsil edemeyince dava konusu takip ile müvekkili hakkında icra takibi başlattığını, davacının müvekkiline 01.05.2008 başlangıç tarihli sözleşme ile kiraladığı taşınmazı 3 ay sonra 01.08.2008 başlangıç tarihli sözleşme ile diğer davalıya kiraladığını, müvekkilinin 3 ay sonra başkasına kiralanan taşınmazda kiracılık sıfatının sona erdiğini ve kira bedellerinden sorumlu tutulamayacağını, takipte 01.01.2009 ile 01.04.2010 tarihleri arasındaki kira bedellerinin tahsilinin istendiğini ancak diğer davalı M. A.'ın Antalya 1. İcra Müdürlüğünün 2009/15718 E. sayılı dosyasındaki beyanına göre 2009 yılı Nisan ayında taşınmazın tahliye edildiğini ve diğer davalının tahliyesinden sonra Z.D. isminde bir şahsa kiralandığını, tahliyeden sonra elektrik ve su aboneliklerinin iptal edilmiş olması gerektiğini, taşınmaza ilişkin 2008 yılından itibaren elektrik ve su aboneliklerinin kayıtlarının getirtilmesi hâlinde müvekkilinin takip konusu dönemlerde kiracı olmadığının ortaya çıkacağını belirterek davanın reddine ve davacının asıl alacağın en az %20'si oranında kötü niyet tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

7. Birleşen davada davalı M. A.; davaya konu Antalya 4. İcra Müdürlüğünün 2013/1909 E. sayılı dosyasındaki 01.05.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiracının A. K. olduğunu, kendisinin o sözleşmeye kefil olarak imza attığını, davacının aynı taşınmazı Antalya 1. İcra Müdürlüğünün 2009/15718 esas sayılı dosyasındaki 01.08.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kendisine kiraladığını, iki sözleşmede de taşınmazın adresinin aynı olduğunu, davacının 01.01.2009 ile 01.04.2010 tarihleri arasındaki kira bedellerini istediğini, kendisinin taşınmazı 2009 yılının Nisan ayında boşalttığını, kendisi boşalttıktan sonra davacının dava konusu yeri başka birisine kiraladığını, davacının kötü niyetli olarak bu davayı açtığını, kendisinin oturmadığı dönemlere ilişkin kira bedellerinin talep edildiğini belirterek davanın reddine ve davacının asıl alacağın en az %20'si oranında kötü niyet tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkeme Kararı:

8. Antalya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 14.10.2014 tarihli ve 2013/995 E., 2014/1316 K. sayılı kararı ile; icra takibine dayanak yapılan dönemlerde dava konusu taşınmazda davalıların kiracı olarak bulunmadığı, bu hususun Asat Genel Müdürlüğünden, CLK Akdeniz Elektrik A.Ş.'den ve Üçkapılar Vergi Dairesi Müdürlüğünden gelen cevaplardan sabit olduğu, ayrıca söz konusu taşınmaz malikinin davacı değil de O. A. C. olduğu, davacının kiralayan ile malik arasında kira sözleşmesi düzenleme, imzalama, icra takibi yapma ve dava açma gibi yetkileri içeren vekaletname sunulmadığı, bu nedenle davacının dava açma sıfatının bulunmadığı, öte yandan davacı vekiline bilirkişi incelemesi için gerekli masrafları yatırmak üzere kesin süre verildiği, davacı vekili tarafından gerekli gider avansının yatırılmadığı, söz konusu davada ispat yükünün davacıda olduğu, davacının davasını somut delil ve belgelerle ispat edemediği gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

9. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

10. Yargıtay ( Kapatılan ) 6. Hukuk Dairesinin 03.03.2016 tarihli ve 2016/595 E., 2016/1647 K. sayılı kararı ile; “…Dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden; Antalya 4. İcra Müdürlüğü'nün 08.03.2013 takip tarihli icra dosyasının asıl ve birleşen davaya dayanak yapılan, 01.05.2008 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli, aylık 350TL bedelli konut kira sözleşmesi dayanak gösterilerek 5600TL kira bedelinin tahsilinin istendiği anlaşılmaktadır. 01.05.2008 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi incelendiğinde kiraya verenin; Y. Sağlam, kiracının A. K., kefilin M. A. olduğu, davalıların savunmasına konu aynı yer ile ilgili 01.08.2008 başlangıç tarihli 12 ay süreli aylık 300 TL bedelli kira sözleşmesinde kiraya verenin Y. Sağlam, kiracının ise M. A. olduğu anlaşılmaktadır. Dayanak icra takibindeki 01.05.2008 tarihli sözleşme uyarınca davacının kiraya veren sıfatı ile, asıl davanın davalısı A. K.'in kiracı sıfatı ile birleşen dosyanın davalısının ise kefil sıfatı ile sözleşmenin tarafı oldukları anlaşılmaktadır. Buna göre, asıl ve birleşen dava yönünden işin esasına girilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme sonucu yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir...” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

11. Antalya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 08.12.2016 tarihli ve 2016/706 E., 2016/1588 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

12. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

13. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, icra takibine konu 01.05.2008 tarihli kira sözleşme uyarınca davacının kiraya veren, asıl davada davalı A. K.'in kiracı ve birleşen dosyada davalı M. A.'ın ise kefil sıfatı ile sözleşmenin tarafı olup olmadıkları, buradan varılacak sonuca göre asıl ve birleşen dava yönünden işin esasına girilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

14. Öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin ve kiraya veren sıfatının açıklanmasında yarar vardır.

15. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

16. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

17. Hemen belirtilmelidir ki, kiralayan ve mal sahipliği sıfatlarının aynı kişide toplanması gerekmemektedir. Dava konusu kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun'da mülkiyet değil, akit esası kabul edilmiş, bu husus Hukuk Genel Kurulunun 07.11.1962 tarihli ve 6/8 E., 61 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.

18. Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkün ve buna ilişkin sözleşme hukuken geçerli olduğundan kiralayanın mal sahibi olma zorunluluğu yoktur. Eş söyleyişle, mal sahibinin tarafı durumunda bulunmadığı bir kira sözleşmesi yapılabilir ve kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar sözleşmenin taraflarına ait olur.

19. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu ( BK )'nun 249. maddesine göre ( 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301 ) “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

20. Borçlar Kanunu'nun 257. ( TBK'nın 313. ) maddesine göre “Müstecir kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur.” Kira bedeli kiraya veren için bir semere olup, kiracının, kiralananı kullanmasına karşılık olarak, belirli tarihlerde kiraya verene ifa etmeyi taahhüt ettiği bir edimdir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmesi konusunda sözleşmede bir hüküm bulunması hâlinde sözleşmedeki hükme göre hareket edilir.

21. Bu aşamada kiralananın tahliyesine ilişkin açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.

22. Kiralananın tahliye edildiğinin ( kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin ) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması hâlinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

23. Anahtarın kiralayana teslimi, hukukî işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukukî sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun ( HMK ) 200. maddesi çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa, bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.

24. Kiralayanın anahtarı almaktan kaçınması hâlinde ise, kiracının, mahkemeden tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmeli ve durumu kiralayana bildirmelidir. Kiracı, kiralananı iade borcundan, anahtarın tevdii mahalline teslim edildiğinin kiralayana bildirilmesiyle kurtulur ve kiralanan bu tarihte kiraya verene teslim edilmiş sayılır. Bu durumda kiracı anahtarın tevdii mahalline teslim edildiğinin kiralayana bildirildiği tarihe kadar geçen süreye ilişkin kira bedelinden sorumludur. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 12.09.2012 tarihli ve 2012/6-399 E., 2012/553 K. sayılı kararında da aynı ilkeler benimsenmiştir.

25. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı tarafından Antalya 4. İcra Müdürlüğünün 2013/1909 E. sayılı dosyasıyla 01.05.2008 tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak 01.01.2009 ile 01.04.2010 tarihleri arasındaki kira bedellerinin tahsili için icra takibi başlatılmış, ödeme emrinin davalılara tebliği üzerine de davalılar tarafından takibe itiraz edilmiş ve takibin durduğu anlaşılmıştır.

26. Davalı A. K. vekili, davacının dava konusu taşınmazı 01.08.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile M. A.'a kiraya verdiğini, müvekkilinin 3 ay sonra başkasına kiralanan taşınmazda kiracılık sıfatının sona erdiğini ve kira bedellerinden sorumlu tutulamayacağını, diğer davalı M. A.'ın beyanına göre 2009 yılı Nisan ayında taşınmazın tahliye edildiğini ve diğer davalının tahliyesinden sonra Z.D. isminde bir şahsa kiralandığını belirtmiş, diğer davalı M. A. da 01.05.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiracının A. K. olduğunu, kendisinin o sözleşmeye kefil olarak imza attığını, davacının aynı taşınmazı 01.08.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kendisine kiraladığını, kendisinin taşınmazı 2009 yılının Nisan ayında boşalttığını, kendisi boşalttıktan sonra davacının dava konusu yeri başka birisine kiraladığını savunmuş ise de, yukarıda ayrıntılı şekilde anlatıldığı üzere kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir, anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Davalılar kiralananın tahliye edildiğini bir başka anlatımla kiralananın anahtarının davacıya teslim edildiğini kanıtlayamamışlardır. Bu nedenle icra takibine dayanak olarak gösterilen 01.05.2008 tarihli kira sözleşmesi uyarınca davacının kiraya veren, asıl davada davalı A. K.'in kiracı ve birleşen davada davalı M. A.'ın ise kefil sıfatı ile sözleşmenin tarafı olduklarının kabulü gerekir. Bu durumda anahtar teslim edilmediği sürece kiracının, kira bedellerini ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. O hâlde mahkemece, asıl ve birleşen dava yönünden işin esasına girilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekmektedir.

27. Hâl böyle olunca; Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

28. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Açıklanan nedenlerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 Sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun'un 440/III-1. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 14.12.2021 tarihinde oybirliği ile kesin olarak karar verildi.