Koronavirüs (Covid-19) Salgınının İşyeri Kira Sözleşmelerindeki Yükümlülüklere Etkisi Ve Bu Süreçte İzlenecek Yollara Dair Bilgilendirme Notu
Covid-19 virüsünün hızla yayılması sonucunda ülkemizde görülen vakaların önüne geçilmesi amacıyla insanların toplu olarak bir arada bulunacağı işletmelerin kapatılmasına yönelik İç İşleri Bakanlığı tarafından bazı kararlar alınmıştır.
İçişleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 tarihinde yayınladığı ek genelge 81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin yer aldığı toplamda 149 bin 382 işyerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur.
21.03.2020 tarihinde yayınlanan ikinci bir genelge ile de vatandaşların bir arada bulunmaları ve yapılan işlem sırasında birçok kez fiziksel temasın olması nedeniyle berber, kuaför, güzellik merkezlerinin faaliyetleri 21 Mart 2020 günü, saat 18.00 itibariyle geçici süreliğine durdurulmuştur.
Covid-19 virüsünün yayılmasının engellenmesi için yapılan ‘evde kal’ çağrıları kapsamında Bakanlık kararı ile kapatılmayan birçok işyeri de faaliyetlerine ara vermiştir. Birçok AVM ise kendi yönetim kararları doğrultusunda faaliyetlerini geçici süreliğine durdurmuşlardır.
Bakanlık kararı nedeniyle zorunlu olarak faaliyetlerini durduran işletmeler ve idari karar olmaksızın faaliyetlerini geçici süreyle durdurma kararı alan işletmelerin, iş yerlerini kapatmaları nedeniyle kira ödemelerinin nasıl olacağı tartışma konusudur. Hukuki ve ekonomik olarak kiracıyı ve kira vereni etkileyecek olan bu süreçten her iki tarafın da en az zararla çıkması ümit edilmektedir.
26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un[1] “Geçici Madde 2” hükmüne göre,
“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”
Kira sözleşmeleri ilişkisini, Türk Borçlar Kanunu, mücbir sebep ve işyerlerinin kapatılmasında etkili olan kararlar bakımından 3 ayrı başlık altında incelemek gerekmektedir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, taraflar arasındaki sözleşmede, etkili olan salgın hastalık ile ilgili uygulanabilecek bir hüküm bulunuyorsa, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince bu hükme göre bir çözüme varmak gerekecektir. Sözleşmede bu türden bir olaya uygulanabilecek bir düzenlemenin bulunmaması halinde aşağıdaki genel hükümler geçerli olacaktır.
1) İç İşleri Bakanlığı Kararı İle Kapatılan İş yerleri
Kapatılan işyerlerinin kapanmasında koronavirüs mücbir sebep sayılacaktır.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından düzenlenen ve 81 ilin Çevre ve Şehircilik Müdürlüklerine gönderilen genelge kapsamında “Kiracıları tarafından talep edilmesi halinde, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 67 ve 70'nci maddelerine göre idarece kiraya verilen büfe, kantin, kafeterya, çay ocağı gibi tahsisli taşınmazlardaki ticari amaçla kullanılan yerler ile İçişleri Bakanlığınca 16 Mart 2020 tarihi itibarıyla faaliyet göstermemesine karar verilen yerlere ait kira bedellerinin, faaliyet göstermediği süreye isabet eden kısımlarının kira bedelinden indirilmesi, iade edilmesi veya mahsup yapılması; tahsisli taşınmazlardaki ticari amaçla kullanılan yerlerden faaliyetine devam edenlerde personel sayısı ve faaliyet sürelerindeki değişiklikler dikkate alınarak yeniden belirlenmesi suretiyle gerekli indirim, iade ve mahsup yapılabilecektir.
Geçici İmkânsızlık Bakımından Değerlendirme
Faaliyetleri belirsiz bir süre ile durdurulmuş işletmelere ilişkin kira sözleşmelerinin durumu, mücbir sebep çerçevesinde değerlendirilmelidir. Bu noktada İç İşleri Bakanlığı genelgesinde sayılan ve zorunlu olarak faaliyetleri durdurulan yerler bakımından mücbir sebep halinin oluştuğu ve kiraya verenden kaynaklanmayan geçici imkânsızlık sebebiyle, kira sözleşmesine konu taşınmazların, kiracının kullanımına hazır edilemediği kabul edilebilir.
Covid-19 salgınının etkisini yitirmesinin ardından imkânsızlık durumunun ortadan kalkacağı göz önüne alınarak TBK m. 136 ve TBK m.137 çerçevesinde bir değerlendirme yapılabilir.
Geçici imkânsızlıkta borç, geçici olarak ifa edilememektedir. Ancak, salgın hastalık nedeniyle oluşan geçici imkânsızlığın ne zaman sona ereceği tam olarak kestirilememektedir.
Covid-19 salgını nedeniyle oluşan bu geçici imkânsızlık durumuna ilişkin kanun hükümleri kıyasen uygulandığında kiracıların, kira ödeme borcunu ifa etmekten akde tahammül süresi boyunca kaçınabileceği şeklinde yorumların yapılması söz konusu olabilecektir. Geçici imkânsızlık yorumuna ilişkin başat sorun, salgından kaynaklanan yükün büyük ölçüde kiraya verenin omuzlarına yüklenmesi olacaktır. Kiraya veren sırf kiracısının faaliyet gösterdiği alan sebebiyle bu sonuçlara katlanmak durumunda kalacaktır. Tüm zararın kiraya verenin üzerine yüklenmesinin ise ne kadar iyi niyet ve hakkaniyet kurallarına uygun olduğu tartışmalı olup, salgın süresince alınan tedbirlerin
Aşırı İfa Güçlüğü Bakımından Değerlendirme [TBK md.138]
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
TBK madde 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hükmün bir olay bakımından uygulanma alanı bulabilmesi için belirli şartların oluşması gerekir.
Aranan şartlar maddenin gerekçesinde şu şekilde sıralanmıştır:
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır;
- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır;
- Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır;
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
TBK m.138 hükmü gereğince sözleşmede uyarlama talep edilebilmesi için edimin henüz ifa edilmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa edilmiş olması gerekmektedir.
Kira Sözleşmesinin Çekilemez Hale Gelmesi Bakımından Değerlendirme [TBK md.331]
TBK m.331: “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar”
2) Yönetim Kararı İle Kapatılan AVM İçerisinde Kiralanan İş Yerleri
AVM’nin tamamının kapandığı yerlerdeki işletmelerde kiralananın niteliğinden kaynaklı bir imkânsızlık söz konusu olacaktır. Bu durumda kiralayanın kiralananı kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğünü ifa etmesi mümkün olmayacaktır. Bu durumda kira tedbir kararları sonlandırılıncaya kadar kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin askıda olduğu ve kiracının kira ödeme yükümlülüğünün devam etmeyeceğinden söz edilebilir. Dolayısıyla bu süreçte kira sözleşmesi hükümleri askıda olacak ve kiracının kira bedelini ödeme borcu devam etmeyecektir.
Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu [TAMPF], Covid-19 salgınıyla mücadelede ekonomik istikrara destek vereceklerini bildirerek federasyon bünyesindeki alışveriş merkezlerinin, perakendecilerin kapalı kaldığı dönem boyunca kapanan işletmelere kira faturası düzenlenmeyeceğini ve kapanan işletmelerden kira alınmaması yoluyla destek olacaklarını belirtmişlerdir
3) Bakanlık Kararı Olmaksızın Kapanan İş Yerleri
Salgının ve alınan tedbirlerinin ne kadar süreceği bilinmediğinden kendi işletmesel kararı ile faaliyetine ara veren iş yeri sahipleri de m. 331 kapsamında sözleşmenin feshine gidebilir. Salgın döneminde önemli derecede müşteri kaybı yaşayan ve bu dönemde hiç kazanç sağlayamayan işletmenin kira bedeline “Aşırı ifa güçlüğü” hükümlerinin uygulanabileceği değerlendirilmektedir. Kira sözleşmesinde aşırı ifa güçlüğüne ilişkin koşulların olduğu sonucuna varılması halinde, hakimden uyarlama talebinde bulunulabilecektir. Ancak kira bedelinin uyarlanmasının Mahkemeden istenebilmesi için aşağıdaki dört koşulunun birlikte gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır;
- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır;
- Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır;
Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.